Từ buổi khảo sát lô đất đến ngày nhận chìa khóa — mỗi bước có hồ sơ cụ thể, có người chịu trách nhiệm và tiền chỉ đi khi hạng mục trước đã nghiệm thu đạt.
Khảo sát → bàn giao · 8 bước · 4 giai đoạn
Kỹ sư SMJA gửi phương án sơ bộ kèm báo giá bóc tách từng hạng mục trong 3–5 ngày làm việc.
Năm thiết kế & thi công
Nhân sự thi công cơ hữu
Tỉnh thành có công trình
Ngày làm việc có báo giá
Xây nhà trọn gói (thiết kế và thi công — design & build) là hình thức gia chủ giao toàn bộ phần thiết kế, xin phép, thi công đến bàn giao cho một đơn vị, thay vì thuê kiến trúc sư một nơi, nhà thầu một nơi.
Khác biệt lớn nhất nằm ở trách nhiệm. Tiền phát sinh cũng hiếm khi bắt đầu ở công trường — nó bắt đầu từ những quyết định còn bỏ ngỏ ở giai đoạn thiết kế.
Bên có thiết kế, bên không; bên gồm thiết bị vệ sinh, bên để chủ nhà tự chọn. Đặt cạnh nhau, bảng thấp hơn chưa hẳn tiết kiệm hơn.
Lỗi do bản vẽ hay do tay nghề đều có thể bị đẩy qua đẩy lại giữa kiến trúc sư và nhà thầu. Chủ nhà đứng giữa.
Dời một bức tường trên bản vẽ mất vài giờ. Dời nó trên công trường là đập đi xây lại, kéo theo tiến độ và chi phí.
Mỗi bước ghi rõ việc gia chủ cần quyết định và hồ sơ anh chị nhận được. Mỗi đợt thanh toán gắn với một mốc nghiệm thu, không gắn với ngày trên lịch.
Đo đạc hiện trạng lô đất, nghe nhu cầu, tư vấn phương án sơ bộ.
GIA CHỦChuẩn bị giấy tờ đất, nhu cầu phòng, ngân sách
NHẬNKết quả khảo sát, hướng phương án
Bố trí công năng từng tầng: phòng, cầu thang, bếp, WC lấy sáng.
GIA CHỦGóp ý số phòng, cầu thang, bếp, WC
NHẬNMặt bằng ý tưởng (concept)
Chốt mặt tiền, màu sắc; bóc tách chi phí từng hạng mục.
GIA CHỦDuyệt mặt tiền, chọn phân khúc vật tư
NHẬNPhối cảnh 3D, báo giá chi tiết
Triển khai kết cấu, điện nước, dự toán; ký phụ lục vật tư.
GIA CHỦChốt thiết kế, đọc kỹ phụ lục vật tư
NHẬN2D kết cấu, M&E, dự toán
SMJA chuẩn bị hồ sơ, nộp và theo dõi đến khi có kết quả.
GIA CHỦKý đơn, cung cấp giấy tờ đất
NHẬNGiấy phép hoặc hồ sơ khởi công
Móng, kết cấu BTCT, xây tô, điện nước âm, chống thấm.
GIA CHỦTham gia nghiệm thu đợt 1 và 2
NHẬNBiên bản nghiệm thu đợt 1, 2
Tô trát, cán nền, ốp lát, trần, sơn bả, lắp thiết bị.
GIA CHỦChọn mẫu theo phụ lục vật tư
NHẬNBiên bản nghiệm thu đợt 3
Kiểm tra tổng thể cùng chủ nhà, vệ sinh công nghiệp.
GIA CHỦĐi kiểm tra cùng kỹ sư, ký biên bản
NHẬNHồ sơ hoàn công, sổ bảo hành
Nguyên tắc phát sinh: mọi công việc ngoài hợp đồng gốc phải có phiếu phát sinh chủ nhà ký duyệt trước khi thi công. Không có chữ ký, không làm.
Buổi khảo sát trả lời một câu hỏi: lô đất này cho phép xây gì, và xây như thế nào thì hợp lý? Kỹ sư SMJA đến tận nơi đo đạc hiện trạng, xem hướng nhà, lối vào, nhà liền kề. Bước này không mất phí.
Bản sao sổ hồng hoặc sổ đỏ, để biết diện tích, ranh giới và mục đích sử dụng đất.
Số thành viên, số phòng ngủ, có người lớn tuổi cần phòng ở tầng trệt không, có làm việc tại nhà không.
Gồm cả khoản dự phòng 10–15% cho phát sinh, không chỉ chi phí xây dựng chính.
Nhà trong hẻm dưới 2 m? Chiều rộng hẻm ảnh hưởng trực tiếp đến cách tập kết vật tư. Trường hợp này SMJA khảo sát và báo giá riêng thay vì áp đơn giá chung.
Bộ hồ sơ hoàn chỉnh là căn cứ để xin phép, ký hợp đồng và nghiệm thu từng hạng mục sau này.
Chuẩn hình khối, màu sắc để thi công mặt tiền đúng bản đã duyệt.
Móng, cột, dầm, sàn, bố trí thép — căn cứ nghiệm thu phần thô.
Ổ cắm, công tắc, đường ống khớp nội thất — khỏi đục tường về sau.
Khối lượng và chi phí từng hạng mục — cơ sở để lập hợp đồng.
Chi tiết từng phần hồ sơ có tại trang dịch vụ thiết kế kiến trúc. Hợp đồng nên có đơn giá, tiến độ kèm phạt chậm và phụ lục vật tư — xem thêm hợp đồng thi công xây dựng.
Chống thấm, cốt thép, đường ống đều bị che kín sau khi hoàn thiện. Bảng dưới là con số SMJA áp dụng và cách anh chị tự kiểm tra trước khi phần khuất bị lấp.
| Hạng mục | Tiêu chuẩn | Yêu cầu SMJA | Chủ nhà tự kiểm tra |
|---|---|---|---|
| A / Phần thô — kết cấu | |||
| Bê tông, cốt thép | Theo thiết kế | M250–300 · thép Hòa Phát / Pomina | Có mặt ở đợt nghiệm thu kết cấu |
| Xây tường | TCVN 4085:2011 | Râu thép Ø6/Ø8 · mạch vữa 8–15 mm | Xem râu thép trước khi tô |
| Chống thấm | TCVN 5718:1993 | Thử nước 24–48h · vén chân tường ≥30 cm | Xem mặt dưới sàn sau khi ngâm nước |
| B / Hoàn thiện | |||
| Tô trát | TCVN 9377-2:2012 | 2 lớp · mốc laser · lưới chống nứt | Áp thước 2 m, gõ nghe tiếng bộp |
| Cán nền | TCVN 9377-1:2012 | Dày ≥20 mm · dốc 1–2% | Đổ nước xem thoát đúng hướng |
| Ốp lát gạch | TCVN 8264:2009 | Ke chữ thập · chênh cao ≤0,5 mm | Gõ từng viên, soi đèn dọc ron |
| Trần thạch cao | TCVN 5674:1992 | Ty treo ≤1.000 mm · tấm so le | Soi đèn pin xiên tìm gợn mối nối |
| Sơn bả | TCVN 5674:1992 | Độ ẩm <17% trong · 2 bả + 2 sơn | Hỏi số đo độ ẩm trước khi bả |
Cách kỹ sư kiểm tra từng hạng mục: quy trình giám sát thi công · Danh sách cần soát trước khi ký bàn giao: checklist nghiệm thu nhà.
Không có một con số chung cho mọi căn nhà. Chốt mặt bằng sớm, chọn mẫu hoàn thiện sớm và đặt trước vật tư cần thời gian sản xuất như cửa nhôm, đá ốp, thiết bị vệ sinh giúp tiến độ bớt bị động.
| Giai đoạn | Thời gian ước tính | Điều thường làm kéo dài |
|---|---|---|
| Khảo sát → phương án + báo giá | 3–5 ngày làm việc | Nhu cầu chưa rõ, đổi ý nhiều lần |
| Hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật | Thường 2–4 tuần, tùy quy mô | Sửa mặt bằng sau khi đã duyệt 3D |
| Pháp lý | Theo thời hạn của cơ quan địa phương | Giấy tờ đất chưa hợp lệ, thuộc khu vực phải xin phép |
| Thi công phần thô | 3–4 tháng cho nhà phố 3 tầng ~250 m² sàn | Nền đất yếu, mưa kéo dài, hẻm nhỏ |
| Hoàn thiện & MEP | Tùy phân khúc vật tư | Chậm chọn mẫu, vật tư đặt hàng lâu |
Con số mang tính ước tính để lập kế hoạch. Tiến độ chính thức được ghi trong hợp đồng kèm điều khoản phạt chậm.
* Đơn giá tính trên m² diện tích xây dựng, chưa gồm VAT, khu vực TP.HCM. Điều hòa, smarthome, sân vườn, hồ bơi, cổng rào báo giá riêng. Nhà hẻm dưới 2 m khảo sát và báo giá riêng. Do giá vật liệu biến động, báo giá xây dựng thường chỉ giữ trong khoảng 1–3 tháng.
Móng, cột, dầm, sàn
WC, mái, ban công, sân thượng
Trát, ốp lát, trần, sơn bả
Khảo sát sự cố trong 3–5 ngày làm việc
Thời hạn tính từ ngày ký biên bản nghiệm thu bàn giao. Toàn bộ điều kiện có trong chính sách bảo hành SMJA.
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2026: nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m² được miễn giấy phép — trừ khu chức năng, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia và khu vực có quy chế quản lý kiến trúc. Được miễn vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế. SMJA kiểm tra trường hợp lô đất của anh chị ngay từ buổi khảo sát.
| Trường hợp | Việc cần làm trước khi khởi công |
|---|---|
| Nhà dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m², ngoài khu vực loại trừ | Được miễn giấy phép. Vẫn gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế đến cơ quan quản lý xây dựng địa phương. |
| Nhà nằm trong khu vực loại trừ | Xin giấy phép xây dựng. |
| Nhà từ 7 tầng trở lên hoặc tổng sàn từ 500 m² trở lên | Xin giấy phép xây dựng. |
Thông tin cập nhật tháng 9/2026. Thủ tục cụ thể nên kiểm tra thêm tại địa phương nơi có đất; nhiều địa phương đã cho nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia.
Những sai lầm dưới đây không mới. Nhưng năm nào cũng lặp lại, và thường chỉ lộ ra khi công trình đã đi được nửa chặng.
Một bảng giá có thiết kế, một bảng không; một bên gồm thiết bị vệ sinh, một bên để “chủ nhà tự chọn”. Hãy đặt chúng cạnh nhau theo cùng phạm vi và cùng phân khúc vật tư.
Mỗi lần đổi vị trí phòng, cầu thang hay thêm tầng lửng sau khi đã đổ kết cấu đều kéo theo đập, sửa và phát sinh.
Hợp đồng chỉ ghi “gạch loại 1” hay “sơn cao cấp” là chưa đủ; phải có chủng loại, thương hiệu, quy cách. Xem điều khoản cần soát.
Ngân sách nên có 10–15% dự phòng cho những khoản hay bị bỏ sót: phí thiết kế, giấy phép, nội thất rời, cảnh quan, điện nước tạm.
Chống thấm, cốt thép, đường ống không nhìn thấy sau bàn giao. Có mặt ở các đợt nghiệm thu và yêu cầu ảnh chụp trước khi che lấp — xem checklist nghiệm thu.
Gồm 8 bước chia 4 giai đoạn: thiết kế (khảo sát, mặt bằng, phối cảnh 3D và báo giá, hợp đồng và hồ sơ kỹ thuật), pháp lý, thi công (phần thô, hoàn thiện và MEP) và bàn giao, bảo hành.
Phương án sơ bộ kèm báo giá chi tiết được gửi trong 3–5 ngày làm việc sau khảo sát. Hồ sơ kỹ thuật hoàn chỉnh thường cần thêm 2–4 tuần, tùy quy mô và số lần chỉnh sửa.
Tùy quy mô và mức hoàn thiện. Tham khảo: nhà phố 3 tầng khoảng 250 m² sàn, riêng phần thô mất 3–4 tháng. Tiến độ chính thức ghi trong hợp đồng kèm điều khoản phạt chậm.
Từ 01/7/2026, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng sàn dưới 500 m² được miễn giấy phép nếu nằm ngoài khu vực loại trừ, nhưng vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế. Nên kiểm tra quy hoạch lô đất trước.
Được. Mọi thay đổi làm phát sinh chi phí phải có phiếu phát sinh do chủ nhà ký duyệt trước khi thi công. Sửa càng muộn, khối lượng làm lại càng lớn.
5 đợt theo tiến độ: 20–30% khi ký hợp đồng, 20–25% xong móng – kết cấu, 20–25% xong phần thô, 15–20% xong hoàn thiện và MEP, 5–10% khi bàn giao.
Chủng loại, thương hiệu vật tư ghi trong phụ lục hợp đồng và được nghiệm thu cùng chủ nhà trước khi đưa vào công trình.
Gửi thông tin lô đất — kỹ sư SMJA gọi lại để hẹn lịch khảo sát và gửi phương án kèm báo giá chi tiết trong 3–5 ngày làm việc.
Hotline 1 · 052 353 88 99
Hotline 2 · 0917 898 091
Văn phòng · 252 Trương Văn Bang, P. Cát Lái, TP.HCM
Không spam, không phí ẩn.
Văn phòng Hồ Chí Minh
Xưởng sản xuất
Các dịch vụ
Liên kết nhanh
Copyright © 2025 SMJA, Inc. All rights reserved.
