Một bản hợp đồng thi công xây dựng không đơn thuần là thủ tục trước khi khởi công, mà là cơ sở pháp lý quyết định quyền lợi và trách nhiệm của cả chủ đầu tư lẫn nhà thầu trong suốt quá trình xây dựng. Chỉ một điều khoản thiếu rõ ràng cũng có thể dẫn đến phát sinh chi phí, chậm tiến độ hoặc tranh chấp kéo dài.
Từ kinh nghiệm thực hiện nhiều công trình nhà phố, biệt thự và căn hộ, đội ngũ SMJA Home nhận thấy phần lớn các rủi ro đều bắt nguồn từ hợp đồng được soạn thảo sơ sài hoặc chưa quy định đầy đủ trách nhiệm của các bên. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nhận diện những điều khoản quan trọng cần kiểm tra trước khi ký kết.
Cơ Sở Pháp Lý Tối Thượng Của Hợp Đồng Xây Dựng
Một hợp đồng có chặt chẽ đến đâu cũng sẽ vô hiệu nếu trái với quy định của pháp luật hiện hành. Trước khi đi vào chi tiết, hợp đồng phải tuân thủ nghiêm ngặt các văn bản quy phạm pháp lý sau:
– Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 62/2020/QH14.
– Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Các quy định chung về hợp đồng và nghĩa vụ dân sự).
– Nghị định số 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng (đối với các dự án có vốn nhà nước hoặc làm hệ quy chiếu chuẩn cho công trình tư nhân).
5 Điều Khoản Quan Trọng Cần Kiểm Tra Trước Khi Ký Hợp Đồng
1. Phạm Vi Công Việc Và Tiến Độ Thi Công
Đây là điều khoản dễ phát sinh tranh chấp nhất nếu quy định không rõ ràng.
Nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung như:
“Thi công theo hồ sơ thiết kế.”
Trong khi thực tế, hồ sơ thiết kế có thể gồm hàng trăm bản vẽ và hàng nghìn chi tiết. Nếu không quy định cụ thể, rất khó xác định hạng mục nào thuộc trách nhiệm của nhà thầu, hạng mục nào sẽ được tính phát sinh.
Hợp đồng nên quy định rõ
- Công việc thuộc phần thô.
- Công việc thuộc phần hoàn thiện.
- Danh mục vật tư cung cấp.
- Danh mục thiết bị lắp đặt.
- Các công việc không nằm trong phạm vi hợp đồng.
Bên cạnh đó, tiến độ thi công cần chia thành từng giai đoạn cụ thể thay vì chỉ ghi tổng thời gian.
Ví dụ:
- Hoàn thành phần móng.
- Hoàn thành kết cấu từng tầng.
- Hoàn thành xây tô và hệ thống điện nước âm.
- Hoàn thành hoàn thiện.
- Nghiệm thu và bàn giao công trình.
2. Giá Trị Hợp Đồng Và Điều Khoản Phát Sinh
Hiện nay có ba hình thức hợp đồng phổ biến.
Hợp đồng trọn gói
Giá trị hợp đồng được cố định từ đầu đến khi hoàn thành công trình. Nhà thầu chỉ được điều chỉnh giá khi chủ đầu tư thay đổi thiết kế hoặc bổ sung khối lượng công việc.
Đây là hình thức phù hợp nhất đối với nhà ở dân dụng vì giúp chủ đầu tư kiểm soát ngân sách hiệu quả.
Hợp đồng theo đơn giá cố định
Đơn giá vật tư và nhân công không thay đổi, tuy nhiên khối lượng thực tế có thể tăng hoặc giảm sau khi nghiệm thu.
Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh
Đơn giá được điều chỉnh theo biến động của thị trường.
Nếu lựa chọn loại hợp đồng này, chủ đầu tư cần quy định rõ:
- Điều kiện được điều chỉnh.
- Phương pháp xác định giá.
- Thời điểm áp dụng.
- Hồ sơ chứng minh biến động giá.
Đối với hợp đồng trọn gói, nên bổ sung điều khoản:
Nhà thầu không được điều chỉnh giá do biến động vật liệu hoặc nhân công, trừ trường hợp chủ đầu tư thay đổi thiết kế hoặc khối lượng công việc.
3. Tiêu Chuẩn Chất Lượng Và Quy Định Nghiệm Thu
Không nên chỉ ghi “thi công đúng kỹ thuật”.
Điều khoản này cần viện dẫn cụ thể các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia để làm căn cứ đánh giá chất lượng công trình.
Một số tiêu chuẩn thường áp dụng gồm:
- TCVN 4085:2011 đối với công tác xây gạch đá.
- TCVN 9377-2:2012 đối với công tác hoàn thiện.
- TCVN 5718:1993 đối với công tác chống thấm.
Khi xảy ra các hiện tượng như:
- nứt tường;
- bong gạch;
- thấm mái;
- thấm nhà vệ sinh;
- bề mặt hoàn thiện không đạt yêu cầu, chủ đầu tư sẽ có căn cứ pháp lý để yêu cầu nhà thầu sửa chữa hoặc thi công lại.
4. Điều Khoản Thanh Toán Phải Gắn Với Nghiệm Thu
Một trong những nguyên tắc quan trọng là không thanh toán theo thời gian, mà thanh toán theo khối lượng công việc đã hoàn thành.
Thông thường, kế hoạch thanh toán nên bao gồm:
- Tạm ứng khoảng 10% giá trị hợp đồng.
- Thanh toán theo từng giai đoạn sau khi nghiệm thu.
- Giữ lại từ 3–5% giá trị hợp đồng làm tiền bảo hành.
Khoản tiền bảo hành sẽ được thanh toán sau khi hết thời gian bảo hành và nhà thầu hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ sửa chữa nếu có phát sinh.
5. Phạt Vi Phạm Và Bồi Thường Thiệt Hại
Nếu hợp đồng không quy định chế tài xử lý, việc yêu cầu nhà thầu chịu trách nhiệm sẽ rất khó khăn.
Hợp đồng nên quy định cụ thể:
- mức phạt khi chậm tiến độ;
- mức phạt khi sử dụng sai chủng loại vật tư;
- mức phạt khi tự ý thay đổi biện pháp thi công;
- trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Ví dụ:
- Chậm tiến độ quá thời hạn cam kết sẽ bị phạt 0,05% giá trị hợp đồng cho mỗi ngày chậm.
- Tổng mức phạt không vượt quá giới hạn theo quy định pháp luật.
Checklist Kiểm Tra Trước Khi Ký Hợp Đồng Thi Công
| Hạng mục | Nội dung cần kiểm tra | Rủi ro nếu bỏ sót |
|---|---|---|
| Tư cách pháp lý | Giấy phép đăng ký kinh doanh, chứng chỉ năng lực, người đại diện ký hợp đồng | Hợp đồng có thể không có giá trị pháp lý |
| Phạm vi công việc | Danh mục công việc, vật tư và thiết bị rõ ràng | Phát sinh chi phí ngoài hợp đồng |
| Tiến độ thi công | Mốc hoàn thành từng giai đoạn | Chậm tiến độ nhưng khó xử lý |
| Chủng loại vật tư | Ghi rõ thương hiệu, quy cách, tiêu chuẩn kỹ thuật | Nhà thầu thay thế bằng vật liệu chất lượng thấp |
| Thanh toán | Thanh toán theo nghiệm thu, giữ lại tiền bảo hành | Khó kiểm soát chất lượng sau bàn giao |
| An toàn lao động | Quy định trách nhiệm về bảo hiểm và an toàn công trình | Chủ đầu tư có thể bị liên đới khi xảy ra sự cố |
| Điều khoản chấm dứt hợp đồng | Quy định quyền đơn phương chấm dứt nếu nhà thầu vi phạm | Nhà thầu ngừng thi công nhưng khó xử lý |
SMJA Home – Đồng Hành Cùng Bạn Xây Dựng Công Trình Chất Lượng
Một hợp đồng chặt chẽ là nền tảng để công trình được triển khai đúng tiến độ, đúng ngân sách và đạt chất lượng như mong muốn. Với đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư và chuyên gia giàu kinh nghiệm, SMJA Home không chỉ thi công mà còn tư vấn minh bạch về hợp đồng, quy trình thực hiện và các giải pháp kiểm soát rủi ro cho chủ đầu tư.
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà hoặc cần xem xét hợp đồng trước khi ký kết, hãy liên hệ với SMJA Home để được:
- Tư vấn phương án xây dựng phù hợp với nhu cầu và ngân sách.
- Báo giá minh bạch, hạn chế tối đa chi phí phát sinh.
- Giải thích rõ từng điều khoản trong hợp đồng trước khi ký.
- Thi công đúng hồ sơ thiết kế, đúng tiến độ và đúng tiêu chuẩn kỹ thuật.
- Cam kết bảo hành, bảo trì theo quy định sau khi bàn giao công trình.
SMJA Home luôn đồng hành cùng khách hàng từ khâu thiết kế, thi công đến hoàn thiện, mang đến những công trình bền vững, thẩm mỹ và tối ưu giá trị đầu tư.
