Hoàn Thiện Chung Cư Bàn Giao Thô: Lưu Ý Quan Trọng Và Chi Phí 2026

Đơn giá hoàn thiện chung cư phụ thuộc vào: hạng chung cư (cao cấp vs trung cấp), tầng số (tầng cao vận chuyển khó hơn), diện tích căn và chất lượng vật liệu chủ nhà chọn.

Ví dụ thực tế: Căn hộ 80$m^2$ tại Vinhomes Grand Park, gói cao cấp => tổng chi phí hoàn thiện khoảng 680 triệu (chưa tính tủ, rèm, máy lạnh, thiết bị bếp).

Chú ý: Chi phí vận chuyển vật liệu lên tầng cao (từ tầng 10 trở lên) có thể cộng thêm 5 – 10% do phí thang máy hàng và nhân công bổ sung.

Xin Phép Thi Công Chung Cư – Thủ Tục Bắt Buộc

Đây là khâu nhiều chủ nhà bỏ qua nhưng dễ dẫn đến đình chỉ thi công hoặc mất đặt cọc. Mỗi tòa chung cư có quy định khác nhau, nhưng thường bao gồm:

Hồ Sơ Cần Chuẩn Bị

• Đơn xin thi công theo mẫu của BQL (mỗi nhà có mẫu riêng).

• Bản vẽ thiết kế hoàn thiện có chữ ký của kỹ sư có liên quan.

• Hợp đồng thi công ký với nhà thầu (trong đó ghi rõ lời cam kết về hạng mục khoan đục, đục lỗ).

• Giấy tờ nhận dạng/CCCD của kỹ sư giám sát và công nhân thi công.

• Giám sát viên an toàn PCCC (một số tòa nhà yêu cầu thêm).

Các Cam Kết Bắt Buộc

• Giờ thi công: Thường từ 8h – 17h các ngày làm việc, không thi công Thứ 7, Chủ Nhật (tuyệt đối tùy tòa nhà).

• Không đục lỗ/cắt cột: Tuy nhiên có ngoại lệ nếu cần chuyển vị trí ống nước WC.

• Bảo vệ hạ tầng: Phải bọc lót và bảo vệ sàn hành lang, thang máy hàng trước và sau thi công.

• Báo cáo tiến độ: Báo cáo hàng tuần cho BQL nếu có yêu cầu.

• Vệ sinh: Dọn dẹp chất thải đúng giờ quy định, không để vật liệu tràn lan hành lang.

SMJA Home hỗ trợ toàn bộ quy trình xin phép thi công, từ chuẩn bị hồ sơ đến làm việc với BQL. Đây là dịch vụ tích hợp trong hợp đồng – chủ nhà không phải tự làm.

Quy Trình Hoàn Thiện Chung Cư Bàn Giao Thô Chuẩn Kỹ Thuật Gồm 6 Bước

Sau khi nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư, việc thực hiện đúng quy trình hoàn thiện chung cư bàn giao thô sẽ giúp hạn chế phát sinh chi phí, đảm bảo chất lượng công trình và rút ngắn thời gian thi công. Dưới đây là 6 bước hoàn thiện căn hộ theo quy trình mà SMJA HOME đang áp dụng.

Bước 1. Khảo Sát Hiện Trạng Và Kiểm Tra Căn Hộ Bàn Giao

Trước khi bắt đầu thi công, đội ngũ kỹ thuật cần khảo sát toàn bộ hiện trạng căn hộ và đối chiếu với hồ sơ bàn giao của chủ đầu tư.

Các hạng mục cần kiểm tra gồm:

• Độ phẳng của sàn và tường bê tông.
• Dấu hiệu thấm nước tại trần và các góc tường.
• Vị trí hệ thống điện, cấp thoát nước theo bản vẽ.
• Hoạt động của cửa chính, cửa phòng, cửa sổ và khóa.
• Tình trạng ban công, logia, hộp kỹ thuật và hệ thống thoát nước.

Việc kiểm tra kỹ ngay từ đầu giúp phát hiện các lỗi thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư trước khi tiến hành hoàn thiện nội thất.

Bước 2. Lắp Đặt Hệ Thống Điều Hòa Trước Khi Hoàn Thiện Tường

Đường ống đồng, dây điện nguồn và ống thoát nước điều hòa cần được thi công trước khi xử lý tường và trần.

Đối với căn hộ chung cư, cần kiểm tra sẵn vị trí ống thoát nước điều hòa và khu vực đặt dàn nóng theo quy định của ban quản lý tòa nhà. Việc lắp đặt đúng ngay từ đầu sẽ hạn chế phải đục phá sau này, giúp công trình thẩm mỹ hơn và tiết kiệm chi phí sửa chữa.

Bước 3. Xử Lý Tường, Chống Thấm Khu Vực WC Và Bếp

Sau khi hoàn thiện hệ thống M&E, tiến hành xử lý các khuyết điểm trên bề mặt tường như bù vá, xử lý mạch bê tông, trám vết nứt và làm phẳng trước khi sơn.

Đối với khu vực nhà vệ sinh và bếp, cần thi công chống thấm đúng quy trình kỹ thuật. Riêng tường nhà vệ sinh nên chống thấm tối thiểu cao 1,8 m và thực hiện ngâm thử nước trong 24 giờ trước khi ốp lát để kiểm tra khả năng chống thấm.

Bước 4. Thi Công Hoàn Thiện Sàn

Tùy theo thiết kế nội thất và nhu cầu sử dụng, vật liệu sàn thường được lựa chọn như:

• Gạch porcelain 60×60 hoặc 80×80 cho phòng khách và khu vực bếp.
• Sàn gỗ công nghiệp HDF hoặc sàn SPC cho phòng ngủ.
• Gạch chống trơn cho nhà vệ sinh và ban công.

Trong quá trình thi công cần sử dụng keo dán gạch chuyên dụng nhằm tăng độ bám dính, giảm tải trọng lên sàn và hạn chế hiện tượng bong gạch sau thời gian sử dụng.

Bước 5. Thi Công Trần, Hệ Thống Điện Và Lắp Đặt Thiết Bị

Sau khi hoàn thiện sàn và tường, tiến hành thi công trần thạch cao, lắp đặt hệ thống chiếu sáng và các thiết bị điện.

Các hạng mục bao gồm:

• Thi công trần phẳng hoặc trần giật cấp.
• Bố trí hệ thống đèn LED theo thiết kế.
• Lắp đặt ổ cắm, công tắc, tủ điện.
• Bổ sung nguồn điện cho điều hòa, máy giặt, bếp và các thiết bị công suất lớn.
• Lắp đặt thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp và phụ kiện nội thất.

Bước 6. Nghiệm Thu Và Bàn Giao Công Trình

Đây là bước cuối cùng trong quy trình hoàn thiện chung cư bàn giao thô nhằm kiểm tra chất lượng trước khi đưa căn hộ vào sử dụng.

Các nội dung nghiệm thu gồm:

• Kiểm tra chống thấm nhà vệ sinh.
• Kiểm tra độ phẳng và độ bám dính của gạch.
• Kiểm tra hệ thống điện bằng thiết bị chuyên dụng.
• Vận hành thử điều hòa, hệ thống cấp thoát nước và các thiết bị.
• Kiểm tra chất lượng sơn, trần, cửa và toàn bộ hạng mục hoàn thiện.

Sau khi nghiệm thu đạt yêu cầu, đơn vị thi công bàn giao hồ sơ hoàn công, sơ đồ điện nước, hướng dẫn sử dụng thiết bị và chính sách bảo hành để chủ đầu tư thuận tiện trong quá trình sử dụng.

Thời Gian Hoàn Thiện Chung Cư

Thời gian có thể tăng thêm 1-2 tuần nếu dự án có nhiều quy định cứng từ BQL (chỉ cho vận chuyển vật liệu bằng 1 thang máy, giờ dỡ hàng hạn chế…). Cần tính toán trước khi đặt mua vật liệu.

Những Lưu Ý Đặc Thù Của Chung Cư

Không tự ý thay đổi vị trí WC và bếp: Chuyển vị trí ống nước thoát chung thường bị BQL từ chối, vì có thể ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà. Chỉ có thể thay đổi ống nước cấp hoặc ống cá nhân.

Điều hòa phải chọn máy nóng phù hợp vị trí: Một số tầng cao bị hạn chế về vị trí đặt máy nóng (theo quy định phòng cháy chữa cháy hoặc thiết kế tòa nhà). Xác nhận với BQL trước khi mua máy.

Vật liệu nặng có thể bị từ chối: Gạch 80×80 dày 12-14mm nặng khoảng 25kg/m². Một số tòa chủ yêu cầu giấy chứng nhận khai báo tải trọng nếu sử dụng vật liệu nặng.

Phải có người giám sát tại căn: BQL nhiều tòa yêu cầu có người lớn trong căn khi thi công. Nhà thầu phải cử người ở lại.

Hoàn thiện có thể bị đình chỉ bất kỳ lúc nào: Nếu nhà thầu để chất thải, gây ồn ào quá mức, hoặc thi công ngoài giờ. SMJA có quy trình chuẩn đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt quy định BQL.

Tại Sao Nên Chọn SMJA Hoàn Thiện Chung Cư?

SMJA Home có kinh nghiệm hoàn thiện căn hộ tại hơn 15 dự án chung cư lớn tại TPHCM. Điểm mạnh của SMJA so với thị trường:

• Có đội chuyên viên xin phép thi công, làm việc với BQL thay cho chủ nhà.

• Bảo hành 3 năm phần hoàn thiện, 1 năm thiết bị (hơn mức trung bình thị trường 12 tháng).

• Cam kết không làm việc ngoài giờ quy định, tránh công suất bị đình chỉ.

• Giám sát kỹ thuật có mặt hàng ngày, báo cáo ảnh tiến độ.