Giá Xây Dựng Phần Thô 2026 — Bảng Giá Cập Nhật Theo m² | SMJA Home

Trong bối cảnh thị trường xây dựng năm 2026 liên tục biến động về giá vật tư, nhân công và các yêu cầu pháp lý ngày càng chặt chẽ, việc lập dự toán ngân sách chính xác và lựa chọn đơn vị thi công uy tín trở thành mối quan tâm hàng đầu của nhiều chủ đầu tư. Đối với nhà ở riêng lẻ, phần thô được xem là “khung xương” của công trình, quyết định trực tiếp đến khả năng chịu lực, độ bền và tuổi thọ sử dụng trong nhiều năm sau khi hoàn thiện.

Nhằm giúp khách hàng có cái nhìn tổng quan về chi phí xây dựng, Công ty Cổ phần SMJA Home xin cập nhật bảng đơn giá xây dựng phần thô 2026 mới nhất theo m². Bên cạnh đó, bài viết còn cung cấp thông tin về tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng, quy trình thi công thực tế tại công trường và chính sách bảo hành kết cấu, giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định phù hợp trước khi triển khai xây dựng.

Phương Pháp Lập Dự Toán Xây Dựng Phần Thô Năm 2026

Tại SMJA Home, chúng tôi hiểu rằng việc báo một con số đơn giá chung chung theo mét vuông sàn mà không qua khảo sát thực địa là một giải pháp thiếu tính chính xác và tiềm ẩn nhiều rủi ro phát sinh cho chủ đầu tư. Chi phí xây dựng phần thô cốt lõi luôn phụ thuộc mật thiết vào các biến số kỹ thuật tại hiện trường thực tế.

Dưới đây là các yếu tố nền tảng cấu thành nên dự toán xây dựng phần thô được băm nhỏ theo từng hạng mục cấu kiện:

Yếu Tố Ảnh Hưởng Chi Phí	Tác Động Thực Tế Đến Dự Toán Khối Lượng Phần Thô	Giải Pháp Kiểm Soát Của SMJA Home
Kết cấu địa chất nền đất	Quyết định phương án xử lý móng thô (móng cọc, móng băng, móng bè) và khối lượng cốt thép, bê tông chịu lực.	Tiến hành khoan khảo sát địa chất đối với các công trình có quy mô lớn để tối ưu hóa kết cấu.
Quy mô và diện tích sàn	Tổng diện tích sàn lớn giúp tối ưu hóa định mức luân chuyển cốp pha và nhân công đứng trên một mét vuông.	Áp dụng phương pháp chuyển trục thẳng đứng bằng máy laser nâng cao để triệt tiêu sai số tích lũy.
Điều kiện giao thông hiện trường	Nhà trong hẻm nhỏ (< 3.0 m) giới hạn tải trọng xe cơ giới, làm tăng chi phí vận chuyển thủ công và bốc dỡ.	Quy hoạch kho bãi lộ thiên và kho kín độc lập, di dời vật tư lỗi khỏi công trường trong vòng 24 giờ.
Biến động vật tư thị trường	Giá sắt thép, xi măng bao, cát vàng xây tô biến động theo từng thời kỳ trong kỷ nguyên công nghệ 2026.	Toàn bộ vật tư nhập về phải có chứng chỉ CO/CQ và được lấy mẫu thí nghiệm độc lập tại phòng LAS-XD.

Nhằm đảm bảo quyền lợi khách hàng và tính minh bạch trong quá trình thi công, SMJA Home quy định rõ phạm vi công việc, chủng loại vật tư và trách nhiệm của các bên ngay trong hợp đồng xây dựng. Tùy theo nhu cầu của chủ đầu tư, hợp đồng có thể được triển khai theo hình thức xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện hoặc các gói thi công khác theo thỏa thuận.

Hợp Đồng Xây Dựng Phần Thô Tại SMJA Home Bao Gồm Những Gì?

Vật tư phần thô do SMJA Home cung cấp

Toàn bộ vật tư phục vụ công tác thi công kết cấu và xây tô được SMJA Home cung ứng theo hồ sơ thiết kế và biện pháp thi công đã được phê duyệt, bao gồm:

• Thép xây dựng.
• Xi măng.
• Cát xây tô, cát bê tông.
• Đá xây dựng.
• Gạch xây tường.
• Bê tông thương phẩm hoặc bê tông trộn theo thiết kế.
• Dây điện âm tường, ống luồn dây điện.
• Hệ thống ống cấp thoát nước âm tường, âm sàn.
• Vật tư chống thấm tại các khu vực theo thiết kế.

Tất cả vật tư đưa vào công trình đều có nguồn gốc rõ ràng, đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành và được kiểm tra chất lượng trước khi thi công.

Nhân công thi công phần thô và hoàn thiện cơ bản

Gói xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện của SMJA Home bao gồm đội ngũ kỹ sư, giám sát và công nhân trực tiếp thực hiện các hạng mục:

• Định vị tim trục công trình.
• Đào móng, thi công móng và kết cấu ngầm.
• Gia công, lắp dựng cốt thép.
• Lắp dựng cốp pha.
• Đổ bê tông các cấu kiện móng, cột, dầm, sàn.
• Xây tường bao, tường ngăn.
• Tô trát tường trong và ngoài nhà.
• Cán nền các tầng.
• Thi công chống thấm các khu vực theo thiết kế.
• Lắp đặt hệ thống điện âm tường, cấp thoát nước âm tường và âm sàn.
• Các công tác chuẩn bị bề mặt trước khi bàn giao cho giai đoạn hoàn thiện vật tư.

Lưu Ý Về Phạm Vi Công Việc

Thông thường, gói xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện không bao gồm các vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, cửa, lan can, trần thạch cao, sơn hoàn thiện và các vật liệu trang trí nội thất. Chủ đầu tư có thể lựa chọn, cung cấp hoặc nâng cấp các hạng mục này theo nhu cầu và ngân sách thực tế.

Quy Trình Khảo Sát Hiện Trạng & Thủ Tục Pháp Lý Trước Khi Thi Công

Trước khi triển khai xây dựng, SMJA Home thực hiện quy trình khảo sát hiện trạng và kiểm tra hồ sơ pháp lý nhằm đảm bảo công trình được triển khai đúng quy định, hạn chế rủi ro kỹ thuật và tối ưu phương án thi công ngay từ giai đoạn đầu.

Khảo Sát Hiện Trạng Khu Đất

Đội ngũ kỹ sư tiến hành khảo sát thực tế để thu thập các thông tin quan trọng phục vụ công tác thiết kế và lập dự toán, bao gồm:

• Đo đạc kích thước thực tế khu đất.
• Kiểm tra lộ giới, chỉ giới xây dựng theo quy hoạch.
• Xác định cao độ nền hiện trạng và cao độ hoàn thiện dự kiến.
• Đánh giá điều kiện tiếp cận công trình, hướng nắng, hướng gió và các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình thi công.
• Thực hiện khảo sát địa chất khi cần thiết để lựa chọn giải pháp móng phù hợp với điều kiện nền đất.

Khảo Sát Công Trình Lân Cận

Đối với các công trình nằm trong khu dân cư hiện hữu, SMJA Home thực hiện ghi nhận hiện trạng các công trình liền kề trước khi thi công bằng hình ảnh, video và biên bản xác nhận hiện trạng.

Quy trình này giúp:

• Đánh giá các dấu hiệu nứt, lún hoặc hư hỏng có sẵn.
• Hạn chế tranh chấp phát sinh trong quá trình thi công.
• Làm cơ sở đối chiếu khi xảy ra các sự cố ngoài ý muốn.

Hỗ Trợ Hồ Sơ Pháp Lý Xây Dựng

SMJA Home hỗ trợ chủ đầu tư kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ và tư vấn các thủ tục cần thiết trước khi khởi công, bao gồm:

• Hồ sơ xin giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải cấp phép).
• Hồ sơ thiết kế phục vụ thủ tục pháp lý.
• Hồ sơ thông báo khởi công theo quy định hiện hành.
• Các thủ tục liên quan theo yêu cầu của cơ quan quản lý địa phương.

Biện Pháp Thi Công Phần Thô & Xây Tô Theo Tiêu Chuẩn Kỹ Thuật Tại SMJA Home

Chất lượng công trình không chỉ phụ thuộc vào vật liệu sử dụng mà còn nằm ở quy trình thi công và công tác kiểm soát kỹ thuật tại hiện trường. Tại SMJA Home, các hạng mục xây thô, xây tô, chống thấm và hệ thống cơ điện âm tường được triển khai theo quy trình kiểm soát chất lượng nghiêm ngặt, tham chiếu các tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành như TCVN 4085, TCVN 9377 và các quy định liên quan.

Công Tác Xây Tường Gạch

Trước khi xây dựng, đội ngũ kỹ sư tiến hành định vị tim trục, xác định vị trí tường và các lỗ mở theo bản vẽ thiết kế. Tường xây được liên kết với hệ kết cấu bê tông bằng râu thép nhằm tăng độ ổn định và hạn chế nứt tại vị trí tiếp giáp.

Trong quá trình thi công, gạch được tưới ẩm trước khi xây, mạch vữa được kiểm soát đồng đều và các lớp gạch được xây so le nhằm đảm bảo khả năng chịu lực của khối xây. Đối với những bức tường dài hoặc có chiều cao lớn, SMJA Home bố trí cột kẹp, giằng liên kết và lanh tô theo hồ sơ thiết kế để tăng độ cứng vững cho công trình.

Sau khi hoàn thành, tường xây được bảo dưỡng theo đúng quy trình nhằm hạn chế co ngót và nứt bề mặt.

Công Tác Trát Tường

Đối với các bề mặt bê tông như cột, dầm và vách, SMJA Home thực hiện xử lý tạo nhám trước khi trát nhằm tăng độ bám dính giữa lớp vữa và kết cấu bê tông.

Hệ thống mốc ghém được thiết lập bằng thiết bị laser để kiểm soát độ phẳng và độ thẳng đứng của tường. Tại các vị trí tiếp giáp giữa bê tông và tường gạch hoặc khu vực đi đường ống kỹ thuật âm tường, lưới chống nứt được gia cố trước khi tô trát.

Toàn bộ công tác trát được thực hiện theo quy trình nhiều lớp, kết hợp bảo dưỡng sau thi công nhằm hạn chế hiện tượng rạn nứt và bong tróc trong quá trình sử dụng.

Công Tác Chống Thấm

Các khu vực có nguy cơ thấm nước như phòng vệ sinh, ban công, lô gia, sân thượng và sê-nô được xử lý chống thấm theo quy trình nhiều lớp.

Trước khi thi công, bề mặt được vệ sinh và xử lý các vị trí cổ ống, khe tiếp giáp hoặc khu vực dễ phát sinh rò rỉ. Sau khi hoàn thành lớp chống thấm, công trình được ngâm thử nước và nghiệm thu trước khi chuyển sang các công tác hoàn thiện tiếp theo.

Quy trình này giúp kiểm soát nguy cơ thấm dột ngay từ đầu, hạn chế chi phí sửa chữa về sau.

Kiểm Tra Hệ Thống Điện Nước Âm Tường

Trước khi đóng kín các đường ống kỹ thuật bằng lớp vữa hoàn thiện, toàn bộ hệ thống cấp thoát nước được kiểm tra và thử áp lực theo quy trình nghiệm thu nội bộ.

Các mối nối, phụ kiện và đường ống được kiểm tra độ kín nước nhằm phát hiện và xử lý kịp thời các lỗi kỹ thuật trước khi chuyển sang giai đoạn hoàn thiện. Việc nghiệm thu từng bước giúp giảm thiểu rủi ro rò rỉ, thấm nước và các sự cố vận hành trong quá trình sử dụng công trình.

Kiểm Soát Chất Lượng Trong Suốt Quá Trình Thi Công

Mỗi hạng mục đều táiđược nghiệm thu theo từng giai đoạn bởi đội ngũ kỹ sư giám sát của SMJA Home. Hồ sơ thi công, hình ảnh hiện trường và các biên bản nghiệm thu được lưu trữ đầy đủ nhằm đảm bảo tính minh bạch, khả năng truy xuất và chất lượng công trình sau bàn giao.

Giải Pháp Quản Lý Chất Lượng & Vật Tư Tại Công Trường SMJA Home

Bên cạnh năng lực thiết kế và thi công, SMJA Home đặc biệt chú trọng công tác quản lý chất lượng vật tư và tổ chức công trường. Quy trình kiểm soát được áp dụng xuyên suốt từ khâu tiếp nhận vật liệu đến khi nghiệm thu từng hạng mục nhằm đảm bảo công trình được thi công đúng yêu cầu kỹ thuật và hồ sơ thiết kế.

Kiểm Soát Chất Lượng Vật Tư Đầu Vào

Toàn bộ vật tư sử dụng cho công trình được kiểm tra nguồn gốc, chủng loại và thông số kỹ thuật trước khi đưa vào thi công. Đối với các vật liệu quan trọng, SMJA Home phối hợp cùng chủ đầu tư và đơn vị giám sát thực hiện kiểm tra, đối chiếu với hồ sơ vật tư đã được phê duyệt.

Trong trường hợp cần thiết, các mẫu vật liệu có thể được gửi đến đơn vị thí nghiệm chuyên ngành để đánh giá chất lượng theo yêu cầu kỹ thuật của dự án.

Ngoài ra, hồ sơ vật tư, chứng nhận chất lượng và hình ảnh nghiệm thu được lưu trữ đầy đủ nhằm phục vụ công tác quản lý và đối chiếu trong suốt quá trình thi công.

Quản Lý Kho Bãi Và Bảo Quản Vật Liệu

Mặt bằng công trường được quy hoạch khoa học để đảm bảo an toàn lao động, thuận tiện cho quá trình vận chuyển và hạn chế thất thoát vật tư.

• Cát, đá và gạch xây được bố trí tại khu vực riêng biệt, đảm bảo mặt bằng khô ráo và thuận lợi cho thi công.
• Xi măng, vật tư chống thấm và các loại hóa chất xây dựng được lưu trữ trong khu vực có mái che, hạn chế tác động của thời tiết.
• Thép xây dựng được sắp xếp theo từng chủng loại và bảo quản phù hợp nhằm hạn chế ảnh hưởng từ môi trường bên ngoài.
• Vật tư được kiểm kê định kỳ trong suốt quá trình thi công để kiểm soát khối lượng sử dụng và hạn chế hao hụt.

Quản Lý Hiện Trường Minh Bạch

SMJA Home áp dụng quy trình giám sát và nghiệm thu theo từng giai đoạn thi công. Các hạng mục quan trọng đều được ghi nhận bằng hình ảnh, biên bản nghiệm thu và nhật ký công trình trước khi chuyển sang bước tiếp theo.

Việc quản lý chặt chẽ từ vật tư đầu vào đến quá trình thi công giúp nâng cao chất lượng công trình, hạn chế sai sót kỹ thuật và mang lại sự minh bạch cho chủ đầu tư trong suốt quá trình xây dựng.

Tiêu Chuẩn Nghiệm Thu Công Tác Thi Công Thô Tại Hiện Trường

Hệ thống quản lý chất lượng của SMJA áp dụng bảng chỉ tiêu sai số cơ học nghiêm ngặt được lượng hóa bằng các thiết bị đo trắc đạc kỹ thuật cao:

Hạng Mục Thi Công	Chỉ Tiêu Kỹ Thuật Tiêu Chuẩn	Phương Pháp & Dụng Cụ Kiểm Tra	Căn Cứ Pháp Lý
Công tác Xây tường	• Sai lệch vị trí trục tim: ≤ ±5 mm • Sai số phương đứng trên 1 tầng: ≤ 10 mm • Độ bằng phẳng khối xây (thước 2m): ≤ 10 mm • Chiều dày mạch vữa: 8 mm ÷ 15 mm (mạch đứng không trùng)	Thước thép cuộn, thước nhôm tầm 2m, quả dọi, máy laser cân bằng	TCVN 4085:2011
Công tác Trát tường	• Sai lệch vị trí trục: ≤ ±5 mm • Sai số phương đứng trên 1m chiều cao: ≤ 1.5 mm (tối đa 5 mm/tầng) • Độ phẳng bề mặt trát (thước 2m): ≤ 3 mm • Đặc chắc, không nứt rạn, gõ không có tiếng bộp	Máy laser, thước nhôm 2m–3m, cây búa gỗ kiểm bộp chuyên dụng	TCVN 9377-2:2012
Công tác Chống thấm	• Đảm bảo lớp màng bao phủ liên tục, không lỗ kim • Chiều cao vén chân tường: ≥ 20 cm (ban công), ≥ 30 cm (WC) • Tuyệt đối không rò rỉ, thấm nước sau khi ngâm nước nghiệm thu	Bơm nước ngập sàn 5 cm, ngâm liên tục từ 24–48 giờ, kiểm tra đáy sàn	TCVN 5718:1993
Công tác Cán nền	• Chiều dày lớp vữa cán: ≥ 20 mm • Độ phẳng bề mặt cán (thước 2m): ≤ 3 mm • Sai số cao độ toàn mặt nền: ≤ 3 mm • Đúng hướng thoát nước thiết kế, không tạo vũng đọng	Thước nhôm 2m, máy thủy bình laser, đổ nước thử dốc	TCVN 9377-1:2012

Chính Sách Bảo Hành Công Trình Tại SMJA Home

Sau khi hoàn thành nghiệm thu tổng thể và bàn giao công trình, SMJA Home áp dụng chính sách bảo hành bằng văn bản cho các hạng mục thuộc phạm vi hợp đồng thi công.

* Thời gian cụ thể phụ thuộc vào quy mô và điều khoản của hợp đồng ký kết.\

Kết Luận & Liên Hệ Tư Vấn Báo Giá Xây Dựng 2026

Đơn giá xây dựng phần thô năm 2026 không chỉ phản ánh chi phí vật tư và nhân công, mà còn thể hiện mức độ đầu tư vào quy trình kỹ thuật, quản lý chất lượng và dịch vụ sau bàn giao.

Với quy trình thi công chuẩn hóa, hệ thống nghiệm thu minh bạch và chính sách bảo hành rõ ràng, SMJA Home hướng đến việc mang lại cho chủ đầu tư một công trình bền vững và tối ưu chi phí trong dài hạn.

Để nhận báo giá chi tiết, phương án thiết kế kết cấu hoặc lịch khảo sát hiện trạng khu đất, vui lòng liên hệ trực tiếp với SMJA Home qua website: smja.vn

Hình ảnh phần thô: